Продажа недвижимости — важный шаг, и правильный подход к налогам может сохранить вам сотни тысяч рублей. 🏠➡️💰 На фоне высокой ключевой ставки и изменений на рынке умение законно минимизировать налоговую нагрузку становится как никогда актуально .

Агентство «Брокеры» разбирается в налоговых тонкостях, специфичных для Крыма и Севастополя, и рассказывает, как использовать эти знания с выгодой для себя.

📊 Контекст: почему налоговая тема важна именно сейчас?

Перед тем как перейти к конкретным вычетам, важно понимать текущую ситуацию:

• Динамика рынка: Несмотря на общее снижение спроса на первичном рынке, цены на жилье в Крыму продолжают умеренный рост — в пределах 10-15% в 2025 году, и эксперты прогнозируют такую же динамику на 2026 год . Это значит, что ваша недвижимость, скорее всего, серьезно выросла в цене, а значит и потенциальный налог может быть существенным.
• Спрос на вторичку: Рынок вторичного жилья в Крыму остается устойчивым. Покупателей часто привлекает возможность быстро заехать, что отличает этот сегмент от новостроек . Это играет вам на руку как продавцу.
• Повышенное внимание к сделкам: После громких историй, подобных делу Ларисы Долиной, все участники рынка, включая налоговые органы, стали внимательнее относиться к чистоте и прозрачности операций с недвижимостью. Грамотный подход к налогам — часть этой «чистоты».

📝 5 налоговых вычетов и льгот для продавца

Когда вы продаете квартиру, дом или долю в них, с разницы между ценой продажи и расходами на ее приобретение вам нужно заплатить НДФЛ по ставке 13%. Но закон предоставляет несколько законных способов эту сумму уменьшить или свести к нулю.

Взгляните на таблицу ниже, чтобы быстро оценить ваши основные варианты, а затем разберем каждый подробнее.

№	Вид вычета/льготы	Суть и максимальный эффект	Для кого актуально
1	Имущественный вычет	Фиксированное освобождение от налога с 1 млн рублей от суммы продажи.	Все продавцы. Базовый, самый распространенный вариант.
2	Вычет в сумме расходов на покупку	Уменьшение дохода на всю сумму, потраченную ранее на приобретение этой недвижимости.	Те, кто сохранил документы о затратах (договор купли-продажи, расписки, чеки на ремонт).
3	Освобождение от налога при долгом владении	Полное освобождение от НДФЛ, если недвижимость в собственности более 5 лет (в общем случае).	Долгосрочные собственники. Ключевое условие — срок владения.
4	Учет кадастровой стоимости	Если цена продажи ниже 70% от кадастровой стоимости, для расчета налога будет взята кадастровая стоимость × 0.7.	Все продавцы. Важно свериться с кадастровой стоимостью перед определением цены.
5	Вычет при продаже доли и использовании льготной ипотеки	Нюансы при продаже доли и возможность учесть проценты по ипотеке, если вы ранее купили объект в кредит.	Продавцы долей, а также те, кто выплачивал ипотеку.

1. Имущественный вычет (1 млн рублей)

Это основная льгота. Вы имеете право не платить налог с 1 миллиона рублей от общей суммы, за которую продали недвижимость.

• Пример: Вы продали квартиру за 5,7 млн рублей. Ваш доход для налога: 5,7 млн – 1 млн = 4,7 млн рублей. Налог к уплате: 13% от 4,7 млн = 611 000 рублей. Без вычета он составил бы 741 000 рублей.

2. Вычет в сумме документально подтвержденных расходов

Это самый выгодный способ, если у вас сохранились все бумаги. Вы можете уменьшить доход от продажи на всю сумму затрат, связанных с приобретением этой недвижимости:

• Сумма, уплаченная прежнему владельцу (по договору).
• Стоимость отделочных материалов и работ (при наличии чеков/договоров).
• Услуги риелтора, нотариуса, оформления.
• Проценты по ипотечному кредиту, если квартира была куплена в ипотеку.
• Пример: Купили за 3,5 млн, продали за 5,7 млн. Расходы подтверждены. Налоговая база: 5,7 млн – 3,5 млн = 2,2 млн. Налог: 13% от 2,2 млн = 286 000 рублей.

3. Освобождение от налога при долгом владении (более 5 лет)

Если вы владеете недвижимостью более пяти лет, доход от ее продажи полностью освобождается от НДФЛ.

• Важно для Крыма и Севастополя! Для недвижимости, полученной в собственность до 1 января 2016 года, применяется старый срок — 3 года. Это критически важный нюанс для многих местных жителей.

4. Учет кадастровой стоимости

Чтобы предотвратить занижение цен в договорах, закон установил правило: если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи, для расчета налога берется величина Кадастровая стоимость × 0.7.

• Что делать: Перед продажей обязательно узнайте актуальную кадастровую стоимость на сайте Росреестра. Устанавливая цену, учитывайте этот порог.

5. Специальные ситуации: доли и льготная ипотека

• Продажа доли: Миллионный вычет (п.1) предоставляется не на объект, а на долю. При продаже доли в 1/2, вычет составит 500 тыс. руб. Но расходы на приобретение (п.2) учитываются пропорционально проданной доле.
• Учет ипотечных процентов: Если вы продаете квартиру, купленную в ипотеку, в состав расходов (для п.2) можно включить все уплаченные банку проценты — это существенная сумма.

🛡️ Как безопасно применить знания на практике: советы от «Брокеров»

1. Соберите документы загодя. Договор прошлой купли-продажи, чеки на ремонт, ипотечный договор с графиком платежей — всё, что подтвердит ваши расходы.
2. Проверьте кадастровую стоимость. Сделайте это до подачи объявления, чтобы обоснованно назначить рыночную цену и избежать вопросов от налоговой.
3. Подсчитайте оба варианта. Посчитайте, что выгоднее: применить вычет в 1 млн руб. или уменьшить доход на фактические расходы. Выбрать можно только один способ.
4. Помните о сроке владения. Определите, какой срок владения применяется к вашему объекту (3 или 5 лет) — это может полностью снять вопрос об уплате налога.
5. Проконсультируйтесь с профессионалом. Налоговое законодательство и местные особенности (как те самые 3 года для старой крымской недвижимости) могут быть запутанными. Консультация риелтора, который специализируется на сопровождении сделок в Севастополе, или налогового эксперта убережет от ошибок.

Продажа недвижимости — это не только выгодная сделка, но и финальный аккорд, который должен прозвучать чисто с юридической и финансовой точки зрения. Грамотный подход к налоговым вопросам сохранит ваши деньги и даст спокойствие.

Нужна помощь в оценке, подготовке документов и безопасном проведении сделки с учетом всех налоговых нюансов? Обращайтесь в агентство недвижимости «Брокеры» в Севастополе. Мы обеспечим полное юридическое и финансовое сопровождение, чтобы продажа прошла максимально выгодно и спокойно для вас.