Продажа недвижимости по доверенности — ситуация, которая возникает достаточно часто: собственник может находиться в другом городе, болеть или просто не иметь времени заниматься сделкой лично. 📄 Однако в свете последних событий и громких судебных процессов, таких как резонансное «дело Долиной», тема безопасности сделок с участием представителей встала особенно остро.
Агентство «Брокеры» в Севастополе подготовило подробный разбор: когда доверенность — это нормально, а когда — верный признак опасности и повод немедленно отказаться от сделки.
🤔 Почему сделки по доверенности привлекают мошенников?
Доверенность — это письменное уполномочие, которое одно лицо (доверитель) выдает другому (поверенному) для представительства перед третьими лицами. В случае с продажей квартиры поверенный получает право подписать договор купли-продажи и получить деньги за недвижимость.
Для мошенников этот инструмент привлекателен тем, что он разрывает прямую связь между реальным собственником и покупателем. Вы можете общаться с приятным человеком, который показывает квартиру, уверенно отвечает на вопросы, а настоящий хозяин может даже не знать, что его жилье продается. Или знать, но позже оспорить сделку, ссылаясь на то, что его обманули.
⚠️ 5 главных рисков покупки квартиры по доверенности
1. Отзыв доверенности в любой момент 🔄
Самое коварное свойство доверенности — ее можно отозвать в любую секунду. Доверитель может сделать это, даже не уведомляя поверенного. Вы приходите на сделку, а доверенность уже недействительна. Если вы уже передали задаток — вернуть его будет крайне сложно.
Статистика: Нотариусы фиксируют рост числа отозванных доверенностей именно в период экономической нестабильности, когда люди меняют решения о продаже имущества.
2. Смерть доверителя ⚰️
Доверенность автоматически прекращает свое действие с момента смерти доверителя. Если это случилось между подписанием договора и регистрацией перехода права в Росреестре, сделка будет признана ничтожной.
Реальный случай из практики: Покупатель подписал договор, передал деньги, подал документы на регистрацию, а через неделю узнал, что пожилой собственник умер за день до сделки. Итог — многомесячные суды и потеря времени.
3. Превышение полномочий 📝
В доверенности могут быть указаны ограничения: например, продать не дороже определенной суммы или только конкретному покупателю. Поверенный может нарушить эти условия, а покупатель об этом даже не узнает. Сделку потом оспорят.
4. Доверенность от недееспособного лица 🧠
Самый опасный вариант — когда доверенность выдана человеком, который в момент ее оформления не отдавал отчет своим действиям (пожилые люди с деменцией, лица в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, под воздействием психотропных препаратов). В суде такая сделка разваливается за минуты.
5. Фиктивная доверенность или подлог 🔍
Подделать доверенность сложно, но возможно. Риск особенно велик, если вам предъявляют не нотариальный документ, а его копию или документ с нечитаемой печатью.
🚩 Красные флаги: когда от сделки лучше отказаться
Если вы видите хотя бы один из этих признаков — насторожитесь:
🔴 Продавец настаивает на срочности и объясняет это исключительно удобством продажи по доверенности.
🔴 Цена существенно ниже рыночной — классическая приманка.
🔴 Поверенный не может внятно объяснить, где находится собственник и почему тот не может приехать лично.
🔴 Доверенность выдана совсем недавно (день-два назад) и на максимально широкий круг полномочий.
🔴 В доверенности не указан конкретный объект — разрешение продавать любую недвижимость доверителя.
🔴 Поверенный требует расчет наличными и не хочет использовать банковские ячейки или аккредитивы.
✅ Когда доверенность — это безопасно?
Да, бывают ситуации, когда продажа по доверенности — единственный выход, и она может быть совершенно безопасной. Это возможно при соблюдении следующих условий:
- Нотариальная форма. Доверенность должна быть обязательно удостоверена нотариусом. Простая письменная форма для продажи недвижимости не подходит.
- Срок действия. Проверьте, не истек ли срок доверенности (обычно он указывается, максимальный — 3 года).
- Отсутствие ограничений. Внимательно прочитайте текст: нет ли запрета на передоверие, ограничений по цене или способу расчета.
- Личное знакомство с доверителем. В идеале — встретиться с собственником хотя бы по видеосвязи, убедиться, что он адекватен, понимает, что продает квартиру, и доверяет этому конкретному поверенному.
- Безопасные расчеты. Настаивайте на расчетах через банковскую ячейку или аккредитив. Деньги должны получить либо сам доверитель, либо поверенный, но на счет, принадлежащий доверителю.
🛡️ Чек-лист проверки доверенности для покупателя
Используйте этот список, если вы все-таки рассматриваете покупку квартиры по доверенности:
| № | Действие | Что проверяем |
|---|---|---|
| 1 | 📞 Связаться с доверителем | Дозвониться до собственника, убедиться, что он знает о продаже, спросить о мотивах. |
| 2 | 🏛️ Проверить нотариуса | Зайдите на сайт Федеральной нотариальной палаты, проверьте, существует ли такой нотариус и не лишался ли он лицензии. |
| 3 | 📑 Изучить текст доверенности | Нет ли ограничений, указан ли конкретный объект, не истек ли срок. |
| 4 | 🔍 Заказать выписку из ЕГРН | Убедитесь, что собственник действительно тот человек, который выдал доверенность, и что на квартире нет арестов или обременений. |
| 5 | 💬 Поговорить с соседями/консьержем | Косвенно подтвердить, что собственник действительно существует, жив и ранее не высказывал намерений продавать квартиру. |
| 6 | ⚖️ Привлечь юриста | Покажите документ специалисту по недвижимости — он заметит то, что вы упустили. |
🤝 Наша позиция: как мы работаем с такими сделками в «Брокерах»
В агентстве недвижимости «Брокеры» в Севастополе мы применяем политику «трехступенчатой защиты» при работе с доверенностями:
- Обязательная проверка. Мы никогда не принимаем доверенность «как есть». Всегда связываемся с доверителем, проверяем документ по базам нотариата, оцениваем адекватность ситуации.
- Альтернативные варианты. Если есть хоть малейшее сомнение, мы предлагаем альтернативу: либо привлечь доверителя к сделке лично (даже по видеосвязи с нотариусом), либо использовать механизм аккредитива с выплатой только после подтверждения от доверителя.
- Прозрачность для клиента. Мы подробно объясняем покупателю все риски и не скрываем их. Если клиент готов идти на сделку — мы фиксируем это в договоре на оказание услуг и максимально обезопашиваем расчеты.
Помните: ваша безопасность при покупке квартиры стоит дороже любой экономии времени и денег. Лучше потратить лишний день на проверку, чем годы на суды.
Нужна помощь в проверке документов или сопровождении сделки? Обращайтесь в агентство недвижимости «Брокеры» в Севастополе. Наши юристы и риелторы проведут полный аудит безопасности и помогут купить квартиру без рисков. 🏡🔒
Добавить комментарий